不動産売却住宅ローン残債抵当権抹消

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不動産売却を考えたとき、「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるのだろうか」と迷う方は少なくありません。
結論からいうと、ローンが残っている家でも不動産売却はできます。
ただし、買主に引き渡すまでに、ローンを返し終えて「抵当権」を外す必要があります。
このページでは、住宅ローンが残っている家の不動産売却の流れと、残債が売れた金額より多いときの考え方を順番にまとめました。

ローンが残っていても不動産売却はできる

住宅ローンを借りるとき、家と土地には金融機関の「抵当権」が付いています。
抵当権が付いたままでは、買主は安心して買えません。
そのため、不動産売却ではローンを完済して、抵当権を外すことが前提になります。
売れたお金でローンを返し、同じ日に抵当権を抹消するのが、ふつうの進め方です。

実際には、売買代金を受け取る当日に、金融機関への返済と抵当権の抹消登記を、司法書士が続けて手続きします。
先にまとまったお金を用意しなくても、不動産売却の代金で返せるなら、手続きは進められます。

まず確認したいのは、ローンの残債と売れる金額

最初に、金融機関から届く返済予定表や残高の案内で、今の残債を確かめます。
そのうえで、不動産会社に査定を依頼し、不動産売却でいくらになりそうかの目安を出してもらいましょう。
残債と売却の見込み額の差で、進め方が2つに分かれます。

売れる金額が残債より多いとき

売却額で残債を返し切れるときは、不動産売却の中でいちばん進めやすい形です。
売却額から残債、仲介手数料、抵当権の抹消にかかる費用などを引いた残りが、手元に入ります。
売却のあとに新しい住まいを買う予定なら、その頭金に回すこともできます。

売れる金額が残債より少ないとき

売却額だけでは返し切れないときは、足りない分を自己資金で用意して、あわせて完済する必要があります。
足りない額が大きいときは、新しい住まいのローンに上乗せして借りられる「住み替えローン」を扱う金融機関もあります。
ただし、審査があり、誰でも使えるわけではありません。
無理に今売らず、返済を進めてから不動産売却を考えるのも一つの方法です。

ローン中の不動産売却の流れ

おおまかな流れは次のとおりです。

金融機関に連絡し、残債と繰り上げ返済の手続きを確かめる
不動産会社に査定を依頼し、不動産売却の目安を出してもらう
媒介契約を結び、売り出しを始める
買主が見つかったら、売買契約を結ぶ
決済の当日に、代金で残債を返し、抵当権を抹消する
物件を引き渡し、残りの代金を受け取る

完済のためには、金融機関への繰り上げ返済の申し出が必要です。
申し出から返済までに日数がかかることもあるため、決済の日が決まったら、早めに金融機関へ伝えておきましょう。

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権を外す登記には、登録免許税がかかります。
土地と建物で1件ずつ数えるため、少額ですが、司法書士への報酬も別に必要です。
仲介手数料や印紙税とあわせて、不動産売却の費用の全体は不動産売却の費用と税金のページで確かめられます。
売却益に税金がかかる場合の特例も、そこでまとめています。

返済が難しいときや、名義が複数のとき

ローンの返済が苦しくなり、売却額でも返し切れない見込みなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法があります。
早めに金融機関へ相談するほど、選べる道が増えます。
また、夫婦で共有している家や、ペアローンを組んでいる家は、不動産売却に全員の同意と手続きが必要になるため、先に話し合っておきましょう。

まとめ

ローンが残っている家でも、残債の確認、査定、売却額との比較という順番で進めれば、不動産売却はできます。
売却額が残債を上回るなら、代金で返済と抵当権の抹消まで済ませられます。
足りないときは、自己資金や住み替えローンも含めて考えてみてください。
査定の方法は不動産査定の方法のページで、頼む会社の選び方は媒介契約の違いのページで確かめられます。