不動産売却 費用 税金

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不動産売却を考え始めると、「いくらで売れるか」と同じくらい気になるのが、「売ったあと手元にいくら残るのか」ではないでしょうか。
不動産売却では、売れた金額がそのまま手取りになるわけではなく、仲介手数料や税金などの費用が差し引かれます。
このページでは、不動産売却にかかる主な費用と税金の目安、手取りの考え方を順番にまとめました。
金額は物件や売り方によって変わるため、あくまで一般的な目安として読んでみてください。

不動産売却にかかる費用の全体像

不動産売却でかかるお金は、大きく分けると次の4つです。
売るときに払う手数料、契約や登記にかかる税金と費用、住宅ローンが残っている場合の返済、そして利益が出たときにかかる税金です。
不動産売却の費用は、一般に売却価格の数％程度といわれることがありますが、ローン残高や税金の有無で大きく変わります。
何にいくらかかるかを先に書き出しておくと、手取りの見込みが立てやすくなります。

仲介手数料：不動産売却で大きくなりやすい費用

不動産会社の仲介で不動産売却をする場合、売買が成立したときに仲介手数料を払います。
仲介手数料には法律で上限が決められていて、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限の目安です。
たとえば3,000万円で売れた場合、上限は96万円に消費税を加えた額になります。
800万円以下の空き家などでは、条件によって上限を30万円（税別）まで引き上げられる特例もあります。
一方、不動産会社が直接買い取る「買取」では、仲介手数料がかからないのが一般的です。
仲介と買取では、費用のかかり方そのものが違うことを覚えておきましょう。

印紙税と登記にかかる費用

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。
不動産の売買契約書は、一定の期間、印紙税を軽くする措置が設けられているため、契約の時点の税額を確認しておくと安心です。
住宅ローンが残っている家の不動産売却では、ローンを完済したうえで、抵当権を消す手続き（抵当権抹消登記）をします。
登録免許税は不動産1件につき1,000円で、手続きを司法書士に頼む場合はその報酬もかかります。
買主への名義変更の登記費用は、買主が負担するのが一般的です。

住宅ローンが残っている場合の不動産売却

住宅ローンが残っている家は、引き渡しまでにローンを一括で返す必要があります。
多くの場合は、買主から受け取る代金をそのまま返済にあてます。
売却価格よりローン残高のほうが多いときは、足りない分を手持ちの資金で用意しなければ不動産売却を進められません。
査定を受ける前に、金融機関でローン残高を確認しておきましょう。
一括で返すときに、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかかることもあります。

不動産売却で利益が出たときの税金

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、取得費は買ったときの代金や購入時の諸費用から、建物の値下がり分を差し引いた額です。
買ったときの金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする方法もありますが、税金が高くなりやすい点に注意が必要です。

持っていた期間で税率が変わる

税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。
5年を超える長期譲渡所得は約20％、5年以下の短期譲渡所得は約39％が目安です（復興特別所得税を含む）。
不動産売却の時期を決めるときは、この5年の区切りも確認しておきましょう。

マイホームには3,000万円の特別控除がある

自分が住んでいた家の不動産売却では、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
相続した空き家の不動産売却でも、条件を満たせば使える特例があります。
特例を使うときや利益が出たときは、売った翌年に確定申告が必要です。
税金の計算や特例の条件は個別の事情で変わるため、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

そのほかに見込んでおきたい費用

土地の境界がはっきりしない場合は、測量の費用がかかることがあります。
古い家を取り壊して更地で売る場合は解体費用が、家具や家財が残っている場合は処分の費用が必要です。
引っ越しの費用や、ハウスクリーニングの費用も見込んでおくと安心です。
固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分がかかるため、引き渡し日を境に買主と日割りで精算するのが一般的です。
どの費用が必要になるかは物件ごとに違うため、査定の段階で不動産会社に確認しておきましょう。

不動産売却の手取りを見込むには

手取りの目安は、「売却価格－費用－税金－ローン残高」で考えます。
不動産売却の査定額を知らないと、この計算は始められません。
査定額を比べるときは、費用を差し引いた手取りで見比べることが大切です。
仲介は高く売れる可能性がある一方で手数料がかかり、買取は価格が低めになる傾向がある一方で手数料がかからないのが一般的です。
同じ物件の不動産売却でも、仲介か買取かによって手取りが逆転することもあるため、両方の見積もりを並べてみると判断しやすくなります。

まとめ

不動産売却では、仲介手数料、印紙税や登記の費用、ローンの返済、利益が出たときの税金が、売却価格から差し引かれます。
まずは査定で売却価格の目安を知り、費用と税金を引いた手取りで考えることが、納得できる不動産売却への近道です。
売る時期の考え方は不動産査定のタイミングの解説で、空き家の場合は空き家 売却 相談先で確かめられます。
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